Alquiler de local de negocio. Medidas extraordinarias
Cáceres, 24 de abril de 2020
El pasado 23 de abril se aprobó el Real Decreto ley 15/2020,de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. El objeto de este Real Decreto es el de regular una serie de medidas para mitigar en parte las limitaciones que están sufriendo la práctica totalidad de las empresas, pequeños negocios y autónomos, tras la declaración de estado de emergencia como consecuencia de la pandemia provocada por el COVID-19.
Como se indica en el propio preámbulo del Real Decreto, dichas medidas se adoptan en línea con la cláusula “rebús sic stantibus”, la cual permite la modulación y/o resolución de las contraprestaciones y obligaciones establecidas en un contrato como consecuencia de circunstancias imprevisibles. Se trata de una cláusula modificadora de la responsabilidad que implica la existencia de una alteración sustancial de las condiciones del contrato, que las partes no pudieron prever en el momento de contratar, y que tiene por objetivo restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad y buena fe, alterando y modificando su contenido para adecuarlo a las nuevas circunstancias.
Una de las principales medidas es la posibilidad de establecer una moratoria en el pago del alquiler, en los siguientes términos:
Alquileres de inmuebles de grandes tenedores, empresas o empresa pública
Las personas físicas o jurídicas que tengan suscrito un contrato de arrendamiento de local o industria podrán solicitar al arrendador, cuando éste último sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (que tenga más de 10 inmuebles), la moratoria de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes.
El plazo para solicitar esta moratoria será de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto en cuestión, que entró en vigor el pasado 23 de abril.
La moratoria se establecerá por el periodo que dure el estado de alarma, prorrogables por sucesivos meses si dicho período fuera insuficiente, con un máximo de 4 mensualidades.
Dicho aplazamiento se deberá conceder sin penalización ni devengo de intereses, aplazándose el pago mediante fraccionamiento de las cuotas en un plazo máximo de 2 años desde la finalización de la moratoria o hasta la finalización del contrato de arrendamiento, en caso de que este fuera inferior.
Arrendadores distintos de los anteriores
Cuando los propietarios de los locales sean distintos de los anteriores, por ejemplo, una persona física que disponga de dicho local únicamente, se podrá solicitar a dicho arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
El arrendatario podrá disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario estará obligado a reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo máximo de un año desde la disposición o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Requisitos para acceder a la moratoria
Podrán acceder a las medidas previstas los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.